央行和银监会日前实施新政策，放宽商业性房地产信贷。虽然实施细则有待制订，但业内专家认为，该调控政策和加息一样，转变人们的心理预期，使利率风险沦为购房决策中的一个主要取决于指标。在高房价下，房贷新政毫无疑问正在从首付和按揭两方面巩固人们的住房购买力，进而加剧楼市的从容气氛。

升级、投资市场需求或将受到诱导日前，北京亚奥板块某中高档楼盘的销售经理告诉他记者，有数订房人相继开始退房，而退房的理由完全都与房贷新政有关。据他讲解，目前该楼盘早已收到了11户退房申请人，其中9户的理由都因为是第二套房，房贷政策变化带给的资金压力过于大。

业内专家认为，第二套住房的首付比例提升至40%以上，同时将住房贷款利率提升至基准利率的1.1倍，这意味著出售第二套房将缴纳更高的成本，加之在目前的高房价下，投资房产早已不存在极大的风险，因此，房贷新政将诱导投资性购房市场需求。另外，提高型市场需求的购房者也不会不受政策影响。

我爱人我家副总裁胡景晖认为，目前大多数升级的购房者往往出售第一套住房时有贷款，必须卖到第二套住房后才能变卖第一套住房。这就相等于换房的成本又有所增加。

21世纪不动产分析师孟奇认为，第二套房的购买者主要是中高收益群体，首付比例和利率提升，不会增加这部分目标客户群，转变他们的购房计划，从而遏止一手房的市场需求。却是目前房价早已很高，而且央行又在大大加息，利息开销持续减轻早已沦为他们首要关心的问题。

“中大恒基”金融部负责人李昕给记者忘了笔帐，如果购房者想要再行购置第二套价值100万元左右的住房，光首付就要一次多刨10万元，而利率提升减少的月可供开销也不是小数。据测算，由于目前所有购房者广泛享用8.5折的优惠利率，按现行5年期7.83%的基准利率计算出来，实际继续执行利率为6.66%。而按新政策，继续执行利率将提升到8.61%。

以一笔70万元15年期的贷款计算出来，月可供开销要减少780多元。据中大恒基不动产营销市场研究中心的近期统计资料，9月份，北京新盘项目散户整体均价早已高达14559元/平米；这意味著，卖一套两居室住房起码得一百多万元，首付款和今后的利息支出，都将是一笔极大的支出。商业银行推崇房贷风险目前，'第二套房'的严苛界定以及明确实施细则有待监管部门实施，但招行、工行、交行、农行等各大商业银行出于房贷风险自控的考虑到，争相制订了适当规定。

目前，北京各银行在确认标准上不存在有所不同，特别是在是在针对个人和家庭的确认上。按照工行北京分行的规定，父母贷款买房，孩子再行贷款卖，远比第二套住房。

同时，如果丈夫早已贷款买了一套房，妻子再行贷款买房，也却是妻子名下的第一套房。而对于曾多次在银行贷款买房并偿还了贷款的，如果早已偿还此前的贷款，再行贷款买房，就不会视作第一套。北京银行辨别家庭卖'第二套'房的标准主要根据婚姻关系。父母购房后，用未成年孩子名字买房算数第二套房，但子女未婚必须购房则却是出售第一套房。

而农行北京分行只要未婚一方此前早已申请人过房贷，不管是不是婚前财产，若再度购房就算是第二套房，即使是以未婚另一方的名义出售。星展银行也以'户'为单位区分第二套房。

业内专家认为，个人房贷业务仍然被视作'优质蛋糕'。以房贷龙头银行辟不道德事例，按照星展银行透露的2007中报数据，其个人贷款平均值余额由2006年6月30日的4806亿元，减少至2007年6月30日的6337亿元。此次新政的实施，虽然不少商业银行皆回应，由于今年信贷额度早已用完了，对第四季度的影响'无法评估'。

但不少市场人士则回应，为了避免风险，商业银行早已开始放宽房贷。

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